pen_06
13 Августа 2014 г.
На главную Карта сайта

Если стороны договора аренды (арендодатель и арендатор) хотят изменить величину арендных платежей, они вправе это сделать по обоюдному согласию один раз в год. Об этом нам говорит пункт 3 статьи 614 Гражданского Кодекса России. Также ГК требует, чтобы все изменения вносимые в договор аренды оформлялись по той же форме, что и первоначальный документ - то есть письменно (статья 452, пункт 1). Как правило, с этой целью заключается доп.соглашение к договору аренды, в котором указываются все обозначенные изменения.

arenda

Нужно ли регистрировать подобное соглашение в государственных органах власти? И если да, то всегда ли нужна госрегистрация изменения величины арендных платежей?

Хотя сам Гражданский Кодекс не содержит прямого требования обязательной госрегистрации дополнительных соглашений, заключаемых к договору аренды, такой позиции тем не менее придерживаются Министерство Финансов РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда России, а заодно и Министерство Юстиции России. Свою позицию каждый из указанных органов аргументирует по своему.

Минфин в Письме N03-03-04/1/471 от 30.12.05г., объясняет выше обозначенное требование нормами статьи 615 ГК РФ. Согласно данной статье, аренда нежилого здания или сооружения на срок более года должна оформляться письменно, в виде двустороннего договора и в обязательном порядке проходить государственную регистрацию в компетентных органах власти. А поскольку, как уже было сказано выше, дополнительное соглашение должно оформляться в той же форме, что и основной договор, а значит по мнению финансистов оно должно проходить и обязательную госрегистрацию.

Позиция финансовой службы, конечно, содержит некоторые изъяны, однако оспорить ее будет довольно сложно ведь Президиум ВАС РФ также на стороне финансистов. Свою точку зрения высший судебный орган высказал еще четырьмя годами раньше в Информационном письме № 59 от 16 февраля 2001 года: поскольку дополнительное соглашение к договору аренды - есть неотъемлемая часть такого договора, оно также должно регистрироваться.

Аналогичный взгляд на ситуацию принадлежит и Минюсту РФ, который как известно уполномочен утверждать правила самой государственной регистрации договоров аренды недвижимости. В своем Приказе №35 от 06.08.05г. недвусмысленно сказано о необходимости госрегистрации ВСЕХ изменений к договорам аренды, внесенным в реестр. Изменение величины арендных платежей, безусловно, попадает под эту категорию.

Получается, не смотря на отсутствие каких-либо требований в гражданском законодательстве, регистрировать соглашение об изменении стоимости по договору долгосрочной (свыше одного года) аренды недвижимости все-таки придется.

Последнее, что требует уточнения: особые условия исчисления размера арендных платежей. Президиум ВАС РФ постановляет, что изменение фактической величины арендных платежей, установленных в иностранной валюте, и арендных платежей, индексируемых с учетом поправочных коэффициентов, в результате изменения валютного курса или указанных коэффициентов не признается изменением условий договора аренды. А значит - не требует подписания и регистрации дополнительных соглашений.

 
CAPTCHA Image

Все поля обязательны для заполнения

CAPTCHA Image

Все поля обязательны для заполнения